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广西快乐10分: 2019年中國房地產金融市場現狀調查與未來發展趨勢報告

广西快乐10分 www.kexzh.com 2019-10-28 08:41

產業現狀 
在中國城鎮化進程中,房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由于房地產行業的投資大與周期長特點,僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由于中國金融體系尚不完善,金融市場尚不規范,相應的政策還需要調整,導致房地產企業融資渠道窄,而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。中國房地產金融業的發展,對住宅產業與金融行業來說,更多意味的是機遇。房地產業屬于國民經濟的先導型產業,是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業,同時其屬于資金密集型產業,其經濟活動過程需要大量資金投入運作,所以融資對房地產企業尤其重要。在我國截至**的金融環境下,房地產業融資渠道單一,投融資金融創新滯后,在一定程度上限制了房地產企業的成長,同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場,積極培育二級市場,不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式,可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處于高速增長向平穩增長的“換擋期”,全面深化改革也在走向“深水區”,這使得宏觀經濟穩中有險,穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險,成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話,則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。 
市場容量 
**年,全國房地產開發投資95036億元,比**年名義增長10.5%。**年500強房地產開發企業總資產均值為257.85億元,同比增長5.99%,而**年同比增幅為20.34%;凈資產均值方面,**年為65.13億元,同比增長7.59%,增速較**年下降6.32個百分點。500強房地產開發企業規模增速整體呈現出下滑趨勢,資產規模由快速上升轉變為相對平穩低速增長階段。在行業整體進入平穩增長階段后,企業尋求發展的路徑明顯分化。**年,房地產開發企業面臨較大的資金面壓力。500強企業資產負債率均值為65.66%,基本與**年持平;凈負債率均值為93.73%,較**年84.01%的均值提升9.72個百分點,刷新該指標新高。 
房地產行業的并購事件呈逐年上升態勢,**年全年,房地產行業共有67例并購案,而在過去**年這一數字分別是76例、22例及27例。**年房地產行業涉及并購的金額約為287億元,**年為330億元、**年48億以及**年的61億元。不難看出,近兩年來,隨著樓市持續分化、房地產業步入“白銀時代”,樓市繼續上演整合大戲。從融資角度看,中小房企的融資渠道會收窄,融資規模也會大幅下滑,與之相伴的即是融資成本大幅提高。所以若不是多元化經營的房企,單一業務的房企會發現后續拿地開發投資都會很艱難,甚至會面臨用甩賣項目和股權的方式來救急。 
發展格局 
中國產業調研網發布的2019年中國房地產金融市場現狀調查與未來發展趨勢報告認為,截至**,國內房地產金融市場包括房地產信托、房地產基金、特定資產收益權、股權融資、REITs(房地產信托投資基金)在內的多元化融資格局已經形成。伴隨著非信貸融資渠道擴大的則是新的融資渠道、參與主體以及新的融資工具。除了以信托關系發展起來的融資類信托,**年以來還出現了大量的券商定向/專項資產管理計劃,以及基金子公司乃至保險資產管理公司發起的資產管理計劃,其盡管并非以信托關系,而是以委托代理關系建立起的投資模式,但實際操作模式大同小異,通過向特定投資者(或單一、或一定數量之下)募資,簽署委托資產管理合同,然后按合同約定投向相應的債權或股權當中,這些資產管理計劃并不禁止資金投向房地產等投資領域,因此,也就成為房地產行業的資金來源之一。這樣,之前由銀行、信托等少量的金融機構參與房地產投融資活動的情況被打破,券商、基金、保險、信托、銀行等多類機構均可下場參與。 
前景預測 
現階段,在經濟基本面平穩、市場需求穩定的大背景下,房地產市場不會出現大波折或者?;?,更不可能崩盤。中長期來看,中國的房地產市場有著龐大需求的支撐。城鎮化等發展有利于中長期房地產市場發展,未來市場增長可期。從截至**的情況來看,房貸監管環境逐步放松,商業銀行進一步放松限貸將是一種趨勢。這是因為供求關系在不斷改善,市場需求在不斷上升,需求一旦被充分釋放,商業銀行的信貸應該會在較大程度上予以滿足。這些預判是基于以下理由:一是房地產貸款是商業銀行的優質資產,總體而言,截至**房地產行業的不良資產比率較低,風險監控比較嚴格、手段也比較先進。二是未來樓市的發展方向是簡政放權,逐步取消房地產融資的行政管制,充分尊重市場。三是房地產行業自身的抗風險能力也在不斷提升,行業并購整合的步伐在加快,在兼并重組的過程中,一些有問題的、經營不良的中小房地產企業可能被淘汰。四是資產證券化時代的到來和利率市場化的發展,將進一步推動房地產貸款的增長。未來**到**年,房地產貸款在整個銀行信貸中的占比有可能會達到30%。理由是整個金融對房地產領域的支持動力勢必會隨著未來房地產需求持續平穩的發展而不斷增加。經歷此輪調整,市場會比過去更加理性。而隨著市場越來越理性化,需求會不斷地被釋放出來,未來的商業銀行甚至整個金融體系對房地產領域的支持力度只會加大,不會減少。 
面臨挑戰 
我國房地產金融運作欠效率,資金投向結構不合理。由于我國房地產金融機構不健全,缺乏科學、合理、規范的經營,使得房地產市場資金的配置效率低下,融資數量有限,難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面,房地產資金的投向結構卻不夠合理,商業用房的投資增幅高于住宅投資,經濟適用住房建設投入不足,導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。截至**,在我國房地產市場上,商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程,成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。資金來源渠道單一,銀行系統風險集中。而其他融資渠道如信托、房地產股權融資、住房資產證券化等融資方式,尚處于起步階段,所占貸款比例十分小。同時,房地產金融法制建設滯后,監管和調控體系不完善,也嚴重影響了房地產金融的發展和作用。 
《2019年中國房地產金融市場現狀調查與未來發展趨勢報告》對房地產金融行業相關因素進行具體調查、研究、分析,洞察房地產金融行業今后的發展方向、房地產金融行業競爭格局的演變趨勢以及房地產金融技術標準、房地產金融市場規模、房地產金融行業潛在問題與房地產金融行業發展的癥結所在,評估房地產金融行業投資價值、房地產金融效果效益程度,提出建設性意見建議,為房地產金融行業投資決策者和房地產金融企業經營者提供參考依據。
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