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广西快乐10分: 2019年朗兆房產專業機構第三季度例會

广西快乐10分 www.kexzh.com 2019-10-28 08:34

10月14日朗兆房產專業機構舉行了第三季度會議。

首先由市場部經理進行月報分析:

一、9月房地產市場分析

【市場分享】詳見《市場月報》

政策動態:資金寬松,但涉房信貸仍緊張,調控政策"維穩"與"有收有放"并舉

全市商品房市場運行:

供應情況:三季度全市供應250萬方,同比18年三季度(241萬方)上升4%;環比19年二季度(249萬方)上升1%;三季度整體市場推盤量與去年同期相比有所上升。

成交情況:三季度商品房成交266萬方,同比上漲23%,環比上升0.3%;住宅成交均價17697元/㎡;同比上升7%,環比上升10.4%;三季度量價走勢,體現市場維持高位,量價齊升。

區域情況:商品住宅成交:鹿城區供應53.3萬方,成交35.28萬方,供銷比1.51,市場熱度全市最高;龍灣區成交29.17萬方、瑞安市成交27.25萬方,分列二三位;

商品住宅價格:鹿城區均價27422元,全市最高,價格被阿爾勒小鎮拉低;甌海區均價22366元,整體價格基本維持2萬以上;龍灣區均價19663元;永嘉縣均價21650元,郊縣最高;僅泰順縣均價不足1萬元。

住宅結構變化:三季度全市住宅供需主力結構集中于首改戶型120-144㎡

住宅存量變化:截止三季度全市商品住宅庫存需要7.85個月消化完畢,庫存量處于非常健康的水平。

整體市場運行總結:

供應:供應量變化不大,整體住宅市場推盤量同比環比都有所下降。

成交:成交量同比環比小幅上升,但市場熱度有回落跡象。

價格:成交價格仍然維持高位,受成交區域影響,較18年呈結構性略微上升。

存量:住宅可售面積為518萬平方米,與上年同期相比上升14.9%,庫存需要7.9個月消化完畢,庫存量處于相對健康的水平;全市隱性庫存1455萬方,去化周期22個月。

趨勢:政策仍會繼續維持收緊狀態,上漲預期可能會出現弱化;未來商品房市場供應充裕,整體市場成交仍會表現穩健,但區域市場可能會呈現結構分化,價格在政府的指導下趨于穩定。

 

主城區商品房市場運行:

成交情況:主城區成交量與去年同期相比上漲,大量項目上市帶來成交增量;成交價格穩定上升。

住宅成交結構:三季度成交以首改產品為主,總價段在100-150萬主要由經開區、洞頭區項目成交為主。

住宅存量變化:截止三季度市區商品住宅庫存需要6.1個月消化完畢,庫存量處于非常健康的水平。

二手房市?。?/strong>2019年三季度,市區二手住宅成交面積48.19萬方,成交套數7739套,環比下降4.23%,同比上升14.18%;鹿城區成交面積50.82萬方,共計5267套,占市區三季度二手住宅成交量的68%。

主城區市場總結:

供應: 為迎接金九的到來,三季度新盤加快入市節奏加大推盤節奏,供應出現放量;

成交:主城區商品房住宅成交量與去年同期相比出現上升,大量項目上市帶來的成交量上升;

結構:首置產品大量供應上市,成交結構發生改變,三季度以首改產品為主;

存量:商品住宅可售面積為173.79萬平方米,與上年同期相比上升43.3%,庫存僅需6.1個月消化完畢,庫存量處于健康的水平;市區隱性庫存474萬方,去化周期16.6個月。

二手房市?。?/strong>市區二手住宅成交面積48.19萬方,成交套數7739套,環比下降4.23%,同比上升14.18%;

趨勢:主城區市場整體趨于平穩,改善產品供應充裕,市場競爭將趨于膠著,而核心地段和獨特資源的產品仍是需求熱點;中端改善產品將面臨同質化競爭;剛需產品趨向平價跑量,市場份額將明顯增加。

 

熱點區域:

鹿城區市場運行

19年三季度鹿城區商品住宅供應53.3萬方,成交35.28萬方,供銷比1.51;

19年三季度鹿城區商品住宅銷售額96.74億元,成交均價27422元/㎡,同比上升4.26%。

截止9月底,商品住宅存量5081套,73.46萬方,去化周期9.24月,潛在存量217.3萬方,去化周期36.57個月。

龍灣區市場運行

2019年第三季度龍灣區商品住宅供應30.08萬方,成交29.17萬方,供銷比1.03;

2019年第三季度龍灣區商品住宅銷售額57.36億元,成交均價19663元/㎡,同比上漲6.69%。

截止9月底,商品住宅存量3647套,48.52萬方,去化周期8.1月,潛在存量83.1萬方,去化周期21.97個月。

瑞安市市場運行

2019年第三季度瑞安市商品住宅供應20.71萬方,成交27.25萬方,供銷比0.76;

2019年第三季度瑞安市商品住宅銷售額43.61億元,成交均價16006元/㎡,同比下跌11.92%。

截止9月底,商品住宅存量4508套,65.89萬方,去化周期6.71月,潛在存量159.2萬方,去化周期22.92個月。

樂清市市場運行

2019年第三季度樂清市商品住宅供應21.52萬方,成交18.44萬方,供銷比1.17;

2019年第三季度樂清市商品住宅銷售額27.43億元,成交均價14874元/㎡,同比上漲8.00%。

截止9月底,商品住宅存量7394套,112.93萬方,去化周期16.55月,潛在存量117.2萬方,去化周期33.73個月。

 

交易排行:

三季度時代濱江上品成交14.32億元,位居銷售總金額榜首;溫州1號、甌江印象分別以12.68和11.55億元位列二三位

主城區商品房三季度時代濱江上品成交23.24億元,位居銷售榜首;鹿島萬象天地成交11.37億元、萬科翡翠天地成交9.56億元分列二三位。

2019年三季度,國鴻新瑞以33.45億元的銷售金額位列第1位,時代和新城位列第2位和第3位。

2019年1-9月,中梁在溫州權益銷售金額為65.91億元位居首位,時代和碧桂園位列其后。

2019年三季度,中梁以45.28億元的銷售金額位列第1位,金茂和碧桂園位列第2位和第3位。

2019年1-9月,中梁在溫州全流量銷售金額為145.11億元位居首位,碧桂園和時代位列其后。

 

土地市?。?/span>

整體市?。?/strong>三季度土地成交面積為2366畝,同比18年(1504畝)上升57.29%;環比19年(2935畝)下降19.41%;三季度土地供需規?;繁扔興羋?,溢價率達17.8%同比上升37%,但與19年二季度相比有所下降。

區域市?。?/strong>三季度平陽縣、永嘉縣和龍港市土地成交量是區域排靠前三;全市土地市場冷熱分明。

主城區市?。?/strong>三季度土地成交面積為757畝,同比18年(513畝)上升47.62%;環比19年(1352畝)下降44.13%。

四季度土地供應計劃:四季度主城區經營性用地計劃供應1466畝, 其中住宅用地計劃供應12宗,共1056畝;

企業拿地情況:2019年三季度國鴻新瑞拿地總金額最高,為50.48億元,拿地建筑面積109.18萬方;

2019年1-9月國鴻新瑞拿地總金額最高,為78.66億元,拿地建筑面積156.42萬方。

 

市場總結

土地市?。?/strong>三季度溫州全市土地市場供應放量(全市供應56宗宅地);成交端,全市累計成交經營性48宗,共計2366畝,同比增加57%;整體土拍行情較3-5月稍有回落,房企在競地出價上回歸理性。隨著房地產融資監管再度收緊,預計四季度土地市場將會維持這種不溫不火的狀態,但一些優質地塊仍然會是房企爭奪的目標。


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