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广西快乐10分: 2019年朗兆房產專業機構上半年度例會

广西快乐10分 www.kexzh.com 2019-07-30 15:33

7月13日朗兆房產專業機構舉行了上半年度會議。首先由市場部經理進行上半年度分析:

一 經濟與政策:

溫州經濟:溫州GDP保持8.5%低位增速運行,房地產投資占比回升,商品房積極施工。

全國政策—基調:重申“房住不炒”主基調,央行3次降準,穩市場。

全國政策—兩會:落實城市主體責任,穩步推進房地產稅立法,促進市場穩健發展。

全國政策—新版征信:新版征信信用審查更嚴格,嚴懲婚姻失信,堅決遏制投機炒房。

全國政策—國管公積金:二套房“認房認貸”,公積金收緊,遏制炒房。

全國政策—住宅規范:套內面積進行交易,總價不變,或將減少灰色利。

地方政策:25城樓市政策微調整,放寬落戶,取消限售限價;全國政策維穩。

溫州政策:政策面維持穩定,與18年相比部分銀行有回調貸款利率。

總結:

經濟:2019年第一季度,溫州市經濟運行總體平穩、穩中有進,增速同比加快;房地產投資占比回升,商品房積極施工。

政策:兩會穩步推進房地產稅;全國將統一按“套內面積”進行交易,新版征信審查嚴苛,25城樓市政策微調整,全國政策維穩。

溫州:政策面維持穩定,上半年沒有出臺相關的調控政策;與18年相比部分銀行有回調貸款利率,目前首套基本上執行上浮10左右,少部分銀行買理財可以做到上浮5%。

 

 

二 房地產市?。?/strong>

全市整體市?。?/p>

1:全市土地供需:土地市場供應繼續放量,成交規模同比大幅上升,房企拿地積極。

2:區域土地供需:鹿城區成交面積、成交金額領跑各區域。

3:企業拿地情況:新希望位居全市拿地榜首位,世茂和時代分列二三位。

4:全市住宅供需:供應量回落,成交表現穩中有進,價格小幅上漲。

5:區域住宅供需:蒼南縣供應面積以64.42萬方位列首位,瑞安市成交面積以55.23萬方位列首位。

6:全市住宅庫存:整體庫存量小幅回落,去化周期在8個月上下浮動,較為穩定。

 

市區整體市?。?/p>

1:市區土地供需:市場熱度回升,土地市場競爭激烈,成交規模及溢價率同比明顯回升。

2:市區土地特征:房企拿地相對激進,溢價封頂地塊頻現,高溢價成交成為常態。

3:市區土地分布:土地成交集中在主城區板塊以及近城區板塊,東部板塊土地供應少。

4:市區住宅供需:供應放量,成交量同比上漲46%;價格受結構去化影響,小幅回落。

5:區域住宅供需:龍灣區、經開區和鹿城區成交量大幅增長,洞頭區和甌海區成交同比下降。

6:市區供應結構:剛需供應量大幅增加,主要為單價1-1.25萬房源,總價100-150萬元。

7:市區成交結構:中低價位200萬以下的首改型房源為市場主流需求;面積段增加去化率逐漸降低,總價變大去化效果越來越差。

8:總價需求分布:150萬以內需求集中在遠郊板塊,150-200萬集中在近城區板塊和遠郊板塊;200-300萬需求分布在近城區板塊,遠郊板塊和城區板塊有少量分布;300-500萬需求分布在城區板塊和近城區板塊,500-700萬需求主要分布在城區板塊;700-1000萬需求分布在城區板塊,西部板塊和東部沒有成交;1000萬需求量極少。

9:市區住宅庫存:顯性庫存較為健康,隱性庫存去化周期長,鹿城區去化壓力最大。

 

區域板塊市?。?/p>

1:板塊市場供應量:浙南產業集聚區41.92萬方、甌江口新區26.17萬方,七都島板塊17.75萬方;

2:板塊市場成交量:浙南產業集聚區42.37萬方、甌江口新區22.41萬方,浙南科技城15.21萬方;

3:板塊市場成交均價:新城板塊46900元(聯排別墅),綠軸板塊35700元,市中心板塊34128元;

4:板塊市場成交貨值:浙南產業集聚區48.7億元、市中心板塊39.1億元,七都島板塊32億元;

 

 

三 總結與預判:

全市整體市場預判:市場的分化以及相對偏緊的政策環境依然持續;區域市場呈現供不應求,下半年整體市場量能充足去化無壓力。

市區整體市場預判:市區整體市場成交量有望超越18年的成交量達到400萬方以上。

板塊市場潛在供應:板塊市場供應集中度高,熱點板塊庫存高企。

板塊市場需求預判:藤橋仰義板塊、牛山板塊、市中心板塊去化壓力最大。

板塊市場熱點板塊預判:甌北三江片、市中心板塊為下半年TOP級熱點板塊。

板塊市場板塊供求關系預判:市中心區板塊競爭陷入焦灼,龍灣區東部將成藍海地帶。

板塊市場板塊壓力預判:優先選擇布局無去化壓力的板塊。


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