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广西快乐10分: 2018年我國房地產行業宏觀經濟、政策環境及發展趨勢預測分析

广西快乐10分 www.kexzh.com 2018-07-20 14:23


        1、房地產業發展環境分析 

        2017年4季度,全球經濟持續溫和復蘇,發達經濟體總體復蘇平穩,我國國民經濟穩中向好、好于預期,經濟活力、動力和潛力不斷釋放,穩定性、協調性和可持續性明顯增強,實現了平穩健康發展。根據國家統計局的初步核算,2017年全年國內生產總值827,122億元,按可比價格計算,同比增長6.9%,增速與2017年前3季度持平,比上年同期加快0.1個百分點。房地產投資增長雖呈現回落趨勢但依舊保持平穩,對我國經濟穩定發展仍然起到了積極的支撐作用。

        1.1  宏觀經濟形勢分析

        全球經濟持續溫和復蘇。2017年4季度,全球經濟持續溫和復蘇,發達經濟體總體復蘇平穩,其中,美國經濟不及預期,歐元區經濟復蘇步伐趨穩,日本經濟持續改善。美國商務部2018年1月26日公布的數據顯示,2017年4季度美國實際國內生產總值(GDP)按年率計算增長2.6%,不及市場預期的3.0%,前值也由3.0%下調為2.6%,經濟增速低于預期主要是受進口激增的影響,抵消了消費支出和企業投資的強勁表現。歐盟統計局2018年1月30日公布的初步數據顯示,2017年4季度歐元區GDP同比增長2.7%,高于前值2.5%,實現了連續19個季度的擴張,表明歐元區經濟復蘇步伐趨穩。日本內閣府2018年2月14日公布的數據顯示,2017年4季度日本經濟剔除物價變動因素后實際GDP初值同比增長1.5%,年化季率為0.5%,實現8個季度持續增長,創下約30年以來最長連續擴張期,這主要歸功于強勁的出口和穩健的國內需求。

        我國經濟穩中向好、好于預期。2017年4季度,國民經濟穩中向好、好于預期,經濟活力、動力和潛力不斷釋放,穩定性、協調性和可持續性明顯增強,實現了平穩健康發展。但與此同時,經濟運行中仍存在不少困難和挑戰,提質增效任重道遠。國家統計局初步核算數據顯示,2017年全年國內生產總值827,122億元,按可比價格計算,同比增長6.9%,增速與2017年前三季度持平,比上年同期加快0.1個百分點。分季度看,1季度同比增長6.9%,2季度同比增長6.9%,3季度同比增長6.8%,4季度同比增長6.8%。從環比看,2017年4季度國內生產總值增長1.6%。

表:2016年4季度-2017年4季度各產業累計國內生產總值及增長情況(單位:億元,%)
 
數據來源:公開數據整理

圖:2012年4季度-2017年4季度各產業累計國內生產總值同比增長率變動趨勢
 
數據來源:公開數據整理

        房地產行業發展與宏觀經濟形勢息息相關。2017年,盡管政府出臺了一系列的房地產市場的調控政策,房地產投資增速隨之持續回落但依舊保持平穩,同時,2017年的房地產市場無論是商品房銷售面積還是商品房銷售金額都在2016年創歷史最高水平的基礎上再創新高。由此可以看出,2017年房地產行業的發展對我國經濟穩定發展仍然起到了積極的支撐作用。

圖:2013年2季度-2017年4季度累計房地產投資和GDP同比增長率變動趨勢
 
數據來源:公開數據整理
        1.2  產業政策環境分析

        2017年4季度房地產行業政策主要集中在以下幾方面:一是為貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,促進房地產市場平穩健康發展,2017年11月份,多部門聯合部署規范購房融資行為;二是為維護住房公積金繳存職工合法權益,有效發揮住房公積金制度作用,規范房地產市場秩序,凈化房地產市場環境,2017年12月27日,住建部、財政部等部門聯合印發了《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》;三是作為房地產調控長效機制的政策之一,住房租賃市場發展正在持續深入,十九大報告和中央經濟工作會議均提出加快建立“多主體供給,多渠道保障,租購并舉的住房制度”,為未來房地產市場奠定了戰略方向和政策基調。 

        多部門聯合部署 規范購房融資行為 
    
        為貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,促進房地產市場平穩健康發展,2017年11月6日,住房城鄉建設部會同人民銀行、銀監會聯合部署規范購房融資行為,加強房地產領域反洗錢工作。其中包括:嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資;嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務;嚴禁違規提供房地產場外配資;嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。 

        根據部署,要加大對違規提供購房融資行為的查處力度。將違規的房地產開發企業、房地產中介機構列入嚴重違法失信企業名單,并共享給銀行業協會和銀行業金融機構;對違規的互聯網金融從業機構要列入互聯網金融風險專項整治重點對象;將互聯網金融從業機構、小額貸款公司等機構違規提供融資行為依法錄入征信系統。 

        部署還要求銀行業金融機構要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度,嚴格對個人住房貸款和個人綜合消費貸款實行分類管理。銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時,要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度,有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。 

        2017年11月22日,由住房和城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行在武漢市召開的部分省市房地產工作座談會同時提出,要切實防范化解房地產風險,堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期,防止出現大起大落。要加強金融管理,平衡好房地產業與其他行業的資金配置,防止資金違規流入房地產。 

        綜合來看,多部門聯合部署是近期多個中央和地方監管部門嚴查資金違規流入樓市的一個縮影。在房地產調控升級的大背景下,2017年以來監管層對資金違規流入樓市進行了嚴控,銀行業不斷壓縮個人住房按揭貸款規模。多家A股上市銀行2017年半年報數據顯示,其住房按揭貸款增速回落,新增房貸占個人貸款的比重也較2016年末有所下降。央行數據也顯示,截至2017年9月末,以個人住房按揭貸款為主要組成部分的住戶部門中長期貸款同比增長26.2%,同比增速較上季末低4.6個百分點。但值得注意的是,在住戶部門中長期貸款增速回落的同時,住戶部門短期貸款的增速卻明顯上揚,市場上仍有非持牌金融機構、中介公司、地產開發商的產品以更為隱蔽的形式在市場上出現。

        與此同時,除了可被統計的銀行體系的資金,還有大量互聯網金融機構、民間貸款機構以及擔保公司的資金也在流入樓市,變相助推居民加杠桿購房,而這里面的風險不容忽視。中國社科院國家金融與發展實驗室、國家資產負債表研究中心發布的中國去杠桿進程報告指出,由于消費貸款與按揭貸款的性質有所不同,其利率與風險也相應大于按揭貸款,目前不少消費信貸是通過向用戶提供現金貸款的形式投放的,特別是互聯網金融平臺提供的無擔保、無抵押的信用貸款,放大了未來可能的違約概率。由此所帶來的潛在風險應引起監管當局的足夠重視。 

        事實上,自2016年初到現在,我國已開展了多輪對房產中介、網貸機構、銀行等涉貸機構的嚴查行動,堅決打擊違規、投機行為。2017年8月,住建部、銀監會等七部委聯合下發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》,要求房地產中介不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規的金融產品和服務。此次三部門聯動規范購房融資,將有利于促進住房市場參與者回歸理性,促進住房回歸居住屬性,促進住房市場穩定。這些安排和部署將成為長效機制建設的重要內容,也將對抑制投資和投機產生實質性作用,同時也釋放了黨的十九大以后樓市調控將更加深入的信號。 

        四部門聯合發布政策 維護住房公積金繳存職工合法購房權益 

        2014年,住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合印發了《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,明確要求房地產開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房,取得了一定成效。但部分房地產開發企業仍然拒絕或變相拒絕購房人使用住房公積金貸款,引發繳存職工不滿。為維護住房公積金繳存職工合法權益,有效發揮住房公積金制度作用,規范房地產市場秩序,凈化房地產市場環境,2017年12月27日,住建部、財政部、中國人民銀行、國土資源部聯合印發了《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》(以下簡稱《通知》)?!鍛ㄖ飯娑?,住房公積金管理中心要規范貸款業務流程,壓縮審批時限,自受理貸款申請之日起10個工作日內完成審批工作。受托銀行要及時受理職工住房公積金貸款申請和辦理相關委托貸款手續,住房公積金管理中心要加強對受托銀行的業務考核。 

        《通知》提出,要加大聯合懲戒力度。各地住建部門和住房公積金管理中心要及時查處損害職工住房公積金貸款權益的問題。對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產開發企業和銷售中介機構,要責令整改。對違規情節嚴重、拒不整改的,要公開曝光,同時納入企業征信系統,依法嚴肅處理。 

        《通知》要求,住建部門要加強房地產市場監管。房地產開發企業在銷售商品房時,要提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾,并在樓盤銷售現場予以公示。房地產開發企業要認真履行承諾,不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式,限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款,不得要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

        住房公積金是解決職工住房問題的專項資金。按照現行有關規定,職工連續、足額繳存住房公積金6個月(含)以上,即可向住房公積金管理中心申請個人住房貸款。目前住房公積金個人住房貸款利率為3.25%,遠低于商業銀行個人住房貸款利率。據測算,一筆額度100萬元、期限20年的住房公積金個人住房貸款,可比商業銀行個人住房貸款節省利息支出20萬元以上,能有效減輕職工購房負擔。
然而,對于房地產開發商來說,購房者使用公積金貸款并非是一個“好消息”??⑸討耘懦悍空呤褂霉鶇?,主要原因是回款速度慢。公積金貸款流程復雜、放款周期長,直接拉長了房企回款周期,導致資金周轉率下降。因此,追求高周轉,規??燜倮┱諾姆科蠖怨鶇鈄勻換岵執デ樾?。另外,公積金貸款屬于政策性貸款,不存在“灰色利益關系”,而房地產企業在開發過程中往往需要與銀行合作,不少銀行同意放貸的條件之一就是可以獲取到大量優質房貸客戶,因而,這也成為開發商拒絕公積金貸款的原因之一。

        此次監管部門發文強調?;す悍空吖鶇釗ㄒ?,可以視為國家一系列規范房地產行為的延續,是保證房地產市場平穩發展的舉措之一。而在解決這個問題上,應堅持“疏大于堵”的理念,即一方面要加大對開發商拒絕公積金貸款的處罰力度,另一方面,也要通過“疏導”的方式加快簡化公積金貸款流程,縮短公積金放款時間。只有這樣,才能有效維護公積金繳存職工的合法購房權益,并最終有利于房地產市場的長遠發展。

        租購并舉 樓市調控長效機制加速落地

        2016年年底,中央首次提出要準確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,建立購租并舉的住房制度。2017年7月,住建部等九部委聯合下發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批試點,再度明確租購并舉,租售同權。隨后,國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

        2017年10月18日,十九大報告正式確立:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給,多渠道保障,租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居,為未來房地產市場奠定了戰略方向和政策基調。

        2017年12月18日-20日召開的中央經濟工作會議,對房地產行業的表述為:加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,?;ぷ飭蘩嫦喙胤膠戲ㄈㄒ?,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

        2017年12月26日,全國住房城鄉建設工作會議要求深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場,推進國有租賃企業的建設,充分發揮對市場的引領、規范、激活和調控作用。支持專業化、機構化住房租賃企業發展,加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺,加快推進住房租賃立法,?;ぷ飭蘩嫦喙胤膠戲ㄈㄒ?。 

        發展住房租賃市場,已成為建立樓市長效機制的重要內容。東方證券研究報告稱,目前我國租賃人口約為1.9億人,租賃市場規模已超萬億元。經測算,租賃人口主要由流動人口及高校畢業生構成。據測算,2020年、2030年我國租賃人口規模將分別達到2.2億、2.6億,相較目前約1.9億的規模,仍有近40%的增長空間。 

        從以上密集推出的政策導向來看,作為房地產調控長效機制的政策之一,推進住房租賃市場發展正在持續深入,特別是中央經濟工作會議對于住房租賃市場的表述之細,指導方向之明確,是前所未有的。與此同時,圍繞“房住不炒”的定位,保障性住房、共有產權、租售并舉等探索已經開始,2017年9月29日,杭州市住房保障和房產管理局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團合作搭建的杭州市住房租賃監管服務平臺上線試運行;2017年10月19日,廣州上線了官方租賃信息平臺“陽光租房”;2017年10月23日,京東為北京住房租賃市場的支持平臺。其他各個試點城市的租賃平臺也正在抓緊籌備建設中。據中原地產不完全統計,截至目前,全國發布住房租賃新政策的城市已超50個。預計未來一段時間,在“因城施策”房地產市場調控政策不斷深入的基礎上,鼓勵住房租賃政策將持續出臺,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制呼之欲出。

        2、2018年房地產業發展趨勢預測 

        2.1、  宏觀經濟形勢預測

        全球經濟前景樂觀。展望2018年,全球經濟將繼續鞏固,市場前景樂觀。國際貨幣基金組織(IMF)2018年1月發布的最新《世界經濟展望》將2017年全球產出增長上調至3.7%,較2017年10月《世界經濟展望》中的預測高0.1個百分點,比2016年增速高0.5個百分點,表明全球經濟復蘇基礎良好;將2018年和2019年全球增長預測均上調0.2個百分點至3.9%,表明全球經濟增長勢頭加強且市場前景樂觀。同時,《世界經濟展望》還指出,雖然受經濟活動回升和更寬松金融條件相互促進的影響,全球經濟短期內的周期性反彈將更強勁,但在中期內仍存在下行風險。從中長期來看,資產估值過高和嚴重收縮的期限溢價提高了金融市場調整的可能性,從而可能抑制增長并挫傷信心;同時,內向型政策的實施、地緣政治局勢緊張以及一些國家的政治不確定性也會帶來下行風險。

        從主要國家來看,全球經濟展望上調主要來自發達經濟體,預計2018年和2019年發達經濟體的增長率將超過2.0%。美國2017年4季度經濟增長雖不及預期,但依然顯現出穩定增長的態勢,且強勁的消費支出和企業投資的表現有望保持美國經濟保持強勢復蘇;加之外部需求預期上升以及美國的稅收改革和相關財政刺激措施都將對美國經濟產生積極影響,IMF也將美國2018年的經濟增長預測從2.3%提高到2.7%,2019年的預測從1.9%提高到2.5%。歐元區隨著政治風險減弱以及希臘逐漸走出債務?;?,能源價格處于低位以及歐洲央行超低利率政策對歐元區內需形成支撐,整體下行風險減弱,IMF也將德國、意大利、荷蘭等多個經濟體的經濟增長預測上調。日本經濟在內需和投資持續拉動下復蘇態勢有望增強。新興經濟體將表現不一,受美國稅收改革和相關財政刺激措施的積極溢出效應、大宗商品價格走強的影響,墨西哥、巴西等拉丁美洲發展中國家經濟復蘇將加強;在各項政策的支持下,“一帶一路”沿線國家特別是中國的基礎設施投資將實現快速增長,拉動中國和亞洲其他新興經濟體的強勁增長。

        我國經濟仍將保持平穩增長。2017年,我國宏觀經濟運行指標好于上年同期和年初預期,實體經濟回暖跡象明顯,支撐我國經濟保持中高速增長和邁向中高端水平的有利條件不斷積累增多。展望2018年,隨著我國經濟結構不斷優化,服務業、新業態、新動能對經濟增長的貢獻持續提升,加之供給側結構性改革、“一帶一路”、“互聯網+”等政策積極效應將不斷釋放顯現,我國經濟將延續穩中向好總基調并保持平穩運行。國際貨幣基金組織(IMF)2018年1月發布的最新《世界經濟展望》將2018年和2019年中國經濟增長預測分別上調至6.6%和6.4%,這是IMF自2017年以來第五次上調中國經濟增長預期,表明我國經濟發展態勢穩中向好?!爸泄迷げ夥⒉薊帷狽⒉嫉?018中國經濟預測報告預計,2018年中國經濟增長呈前高后低趨勢,一季度為6.8%左右,二、三季度為6.7%左右,四季度為6.5%左右,全年增速為6.7%左右,整體將保持平穩較快增長。

        從消費需求來看,2018年我國最終消費將保持持續增長趨勢。一方面,我國已進入消費需求持續增長、消費結構加快升級、消費拉動經濟作用明顯增強的重要階段;另一方面,隨著“互聯網+”戰略深入落實,分享經濟、平臺經濟、數字經濟等新業態在消費領域廣泛滲透,帶動養老、醫療、健康、教育、娛樂、網絡購物、共享單車等新型消費快速增長。從投資需求來看,2018年我國固定資產投資增速將穩中趨緩,投資結構持續優化。一方面,隨著新一輪房地產調控的影響逐步顯現,房地產投資增速將在7%的水平上繼續回落,全國固定資產投資增速受此影響將小幅回調;另一方面,供給側結構性改革深入推進,工業領域供求關系繼續改善,將促進工業投資保持穩步增長,特別是在智能制造、兩化融合等戰略驅動下,高技術產業、裝備制造業、戰略性新興產業、智能裝備、智能化相關基礎設施建設、智慧城市、物聯網等領域投資需求將加速增長并促進全國固定資產投資保持穩步增長。從進出口需求來看,2018年我國進出口將保持增長趨勢。受益于全球經濟持續復蘇,發達國家和新興經濟體進口能力增強,加之“一帶一路”倡議得到了國際社會的普遍響應并取得實質性建設成效,將帶動我國出口持續快速增長。但由于高基數效應、投資增長減緩和貨幣政策收緊影響,2018年進出口增速或將低于2017年。

        2.2  、房地產市場形勢預測

        房地產政策走向預測 

        2017年12月18日-20日召開的中央經濟工作會議,對房地產行業的表述為:要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,?;ぷ飭蘩嫦喙胤膠戲ㄈㄒ?,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。此次會議定調了2018年的房地產經濟政策。中央經濟工作會議后,住建部2017年12月23日首次就2018年樓市調控思路表態。住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設會議上表示,2018年要認真貫徹落實中央經濟工作會議精神,要深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度;抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展。預計2018年房地產調控政策將主要體現在以下兩個方面:一是住房租賃市場尤其是長期租賃市場將加速發展,相關配套政策將進一步細化出臺;二是在堅持房地產調控政策的連續性、穩定性的基礎上,樓市調控差別化、精細化將更加突出。

        (1) 住房租賃市場尤其是長期租賃市場將加速發展 相關配套政策將進一步細化出臺 

        2017年住房租賃市場的啟動成為樓市最大亮點。自2016年“930”樓市調控以來,超過百城相繼發布了調控政策,其中促進住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性,租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。在政策引導扶持和市場需求增長的驅動下,長租公寓、REITs、信用租房成為2017年住房租賃市場運營模式的新亮點。無論是中央經濟工作會議還是十九大報告都強調了“租購并舉的住房制度”為全國租賃市場發展指明了方向。預計2018年,租賃市場發展將繼續成為住房制度改革的核心內容,未來相關配套政策,比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化并出臺。

        土地政策方面。首先,國土部明確,將研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房改革試點,完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度。利用集體建設用地建設租賃住房,是多渠道發展租賃市場的重要舉措。一方面從源頭上盤活了較大規模的土地存量,并且在提高集體土地利用率的同時,還能增加集體組織及農民的收入;另一方面,能增加租賃住房供應量,從供應端穩定市場預期。其次,據統計,目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余個城市開始增加租賃土地供應規模,保障租賃市場穩定發展。未來租賃土地供應占比三成左右將成為各地的標配,住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。最后,房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應,并且有機會為租房人群提供更規?;?、規范化、標準化的租房產品。

        金融政策方面。央行表示,2018年將積極支持棚戶區改造等保障性安居工程建設,支持培育和發展住房租賃市場。完善住房金融體系,建立健全住房租賃金融支持體系。同時,五大國有商業銀行也將加碼住房租賃市場,創新住房金融服務。近期,在北京、上海、廣州、佛山、重慶、武漢、杭州等人口凈流入城市,工、農、中、建、交五大國有商業銀行陸續“試水”住房租賃市場,提供的住房租賃貸款最長期限可達10年、最高可貸100萬元。

       供應模式政策方面。長租公寓將在2018年占據更加重要的地位。根據58集團的《2017租賃藍皮書》分析,相對租賃市場的其他供應方式而言,長租公寓具有房源質量有保障、租期穩定、能提供保潔等服務、裝修風格更為年輕化等諸多優點,受到越來越多租客尤其是年輕人的歡迎。長租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、萬科泊寓,后者如鏈家的自如、我愛我家的寓見等。相比國外發達國家經驗,國內長租公寓行業還僅僅處于起步階段,未來還有很大的發展空間。據中國飯店協會公寓委員會的調查和測算,預計至2020年底長租公寓間數會超過1000萬間,市場占有率超過10%,將出現5-10家公寓數量超過100萬間的品牌公寓企業。但與發達國家品牌公寓在租賃市場25%-30%的份額相比,我國的占比仍然處于較低的階段。

        另外,據戴德梁行發布2017《亞洲房地產投資信托基金(REITs)研究報告》,國內REITs發行呈現出井噴式增長。2017年第4季度,戴德梁行參與評估的首單權益型長租公寓類REITs——“新派公寓類REITs”、首單央企租賃住宅類REITs——“保利地產租賃住房類REITs”、首單租賃住宅CMBS——“招商蛇口長租公寓CMBS”、首單民企公寓類REITs——旭輝領寓連連獲批,國內住房租賃資產證券化風口已經出現。伴隨著政策的推動,租賃資產證券化或將迎來一個爆發期。但值得注意的是,從物業估值層面,要做好租賃住房REITs風險防控。

        (2)樓市調控差別化、精細化將更加突出 

        我國房地產市場在人群需求和地域特點上存在明顯差異性,各城市、各地區之間的市場情況不一樣,甚至一個城市內不同區域的住房供求狀況也千差萬別。2017年,通過采取“五限”(即限購、限貸、限漲、限售、限商)等調控措施,各地樓市在出現不同程度降溫的同時也保持了房地產市場運行的基本平穩。從2017年5月份開始,上海、北京出現房價環比“零增長”,深圳房價環比下跌;到2017年11月份,11個熱點城市新房價格跌回一年前,熱點城市的成交降溫更是明顯。樓市差別化調控的效果非常明顯,但值得注意的的是,有的三四線城市從庫存積壓變為房價上漲,有的三四線城市庫存規模依然較大。針對這些差異,住建部在對2018年工作任務的部署中強調,要抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展。針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房??獯嬡勻喚隙嗟牟糠秩南叱鞘瀉拖爻且絳齪萌タ獯婀ぷ?。展望2018年,將在堅持房地產調控政策的連續性、穩定性的基礎上,差別化調控將會進一步優化,具體措施會隨著市場走向進行適度調整,以促進樓市平衡穩定發展。

        進入2018年,部分城市開始對樓市調控政策進行了調整。從內容上看,可以分為兩類:一是將“一刀切限購”變為“差別化限購”。例如,蘭州取消了對偏遠區域的住房限購政策,放松部分城區限購條件,同時在有過熱傾向的城區加碼限售政策。二是定向放松以吸引優秀人才。例如,南京重點針對優秀人才放寬購房條件,允許符合條件的人才先落戶再就業。多個城市房地產調控政策出現調整并不意味著樓市調控松綁,而是說明樓市調控已經走向“差別化”、“精細化”,后續還會有更多城市會出現類似政策調整,調控形勢趨向多樣化,將更大限度的保障樓市平穩健康發展。

        房地產市場運行預測

        2017年在經濟運行存在下行壓力的情況下,受到短期調控政策的影響,一線城市以及部分二線城市的住房需求得到有效的遏制,市場價格趨穩,部分地區價格有所回落,三線城市的市場交易較為活躍。2018年宏觀經濟運行仍存在諸多不確定性,房地產市場仍處于下行周期,諸多因素相互作用影響我國房地產市場的發展趨勢。預計2018年房地產開發投資增速將繼續回落,商品房成交增速將繼續下滑,房價將保持穩定。

        房地產開發投資增速將繼續回落。預計2018年房地產投資增速將穩中有落,不會大幅下滑。主要有三方面原因:一是房地產企業到位資金增長情況是后續房地產開發投資增速的領先指標,受金融監管和資金鏈不斷收緊等因素影響,房地產企業資金開發資金增速較2017年將有一定的放緩,預示著2018年房地產開發投資增速將難以明顯回升;二是由于住房租賃市場的加速發展,租賃住房建設重點城市將出現較高的新開工增長,將支撐房地產投資增速不會大幅下滑;三是2018年熱點地區地方政府還將繼續加大推地,多數大型房企的補庫存意愿依舊強烈,預計土地市場交易仍將保持活躍,也將支撐房地產投資增速不會大幅下滑。

        商品房成交增速將繼續下滑。2017年,由于去庫存和棚改貨幣化安置的貢獻,商品房成交回落速度較為平緩。預計2018年商品房成交增速將繼續下滑,主要有兩方面原因:一是從棚改三年攻堅計劃的目標來看,2018-2020年比上一個周期2015-2017年更為溫和謹慎,改造各類棚戶區的任務總量從1800萬套降至1500萬套,棚改貨幣化安置效應稍有減弱,帶來的商品房銷售有所減少;二是由于大部分三四線城市將逐漸退出各項去庫存的刺激政策,三四線城市銷售動力減弱,將大大減少商品房成交數量。

        房價將保持平穩。受商品房銷售回落和調控政策的影響,預計2018年房價將保持穩定。中國科學院預測科學研究中心發布的《2018年中國房地產行業走勢展望》報告預計2018年商品房銷售均價為8122元/平方米,同比增長3.7%,增幅較2017降低約1.0個百分點,其中住宅平均銷售價格同比增長4.2%,增幅較2017年下降約1.3個百分點。


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