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广西快乐10分: 下半年溫州樓市是機會還是陷阱

广西快乐10分 www.kexzh.com 2017-07-19 14:18

    站在年中,眺望下半年樓市多空交錯,聽各類大咖對樓市一陣風來一陣雨,有人說政府債務清算,資金收緊,大拆大整難以為繼,需求會然而止,樓市危也;有人說各大土豪房開搶進溫州,推高地價,下半年房價節節攀升搶還來不及。那么溫州樓市下半年到底將如何演繹?

  先看上半年溫州樓市一組惹眼的數據:
    全市商品房供應套數24822套;成交套數32987套,供銷比為0.81:1; 市區住宅供應量僅55.59萬,成交量卻達到104.9萬方,供銷比為0.53:1(去年同期供銷比為0.926:1);市區住宅成交均價2.07萬/平,鹿城區均價2.48萬/平,漲幅5.83%;市區二手房成交量14067套,比去年同期漲32%;市區新房庫存42.34萬方,只夠2.4個月去化;
    全市土地成交59宗,可建面積357萬方,同比上漲73%,平均樓面價6251元/㎡,同比上漲28.21%,整體溢價率47.3%;市區土地成交11宗,規劃可建面積110萬方,同比上漲84.83%,平均樓面價為9850元/㎡,平均溢價率55.24%。

綜上, 得出四個關鍵判斷:
   一、新房成交量平,二手房成交大幅上升,市場買方力量充足;二、供銷比失衡,庫存告急,供應不濟,急需加大供應; 三、房價穩中有升,買漲不買跌激發市場情緒,末能形成全面勢;四、 土地成交放量,樓面價和溢價率漲幅頗高,政府已出手土拍新規。
    形成咄咄逼人的市場態勢有兩個因素支撐。一是內因:溫州政府鉚足勁啟動空前力度的大拆大整,規模達2000萬方,按貨幣化安置保底50%,目標70%,其1000萬方釋放的剛性需求對市場的影響巨大,從上半年二、三級市場看已經明顯感受到釋放出來“買、買、買”的沖動;二是外因,國內大鱷級房開在熱點城市強力調控下紛紛轉而搶灘溫州樓市,推高地價進而影響房價。
    然而,溫州政府在全國熱點樓市調控浩蕩聲勢下,決定主動出手調控樓市,以住建委和土地局為核心接連出臺了5條土地拍賣新規,4條樓市管制措施,以此來抑制房價的上漲預期。
   半年溫州樓市各方力量的交織搏弈下變得撲朔迷離,銀行資金的收緊和溫州政策打壓的力度,能否與大拆大整釋放的需求形成對沖和平衡?那些因素構成下半年樓市的機會抑或是陷阱?朗兆市場研究中心認為,下半年溫州樓市有三大機會點也存在三大陷阱。

一是樓市調控輪動慢半拍機會。作為三線城市的溫州樓市,不像熱點城市一樣處在“限購、限貸、限價、限賣”政策密集調控區,雖然溫州地方級政策已出手樓市的調控,但相比要溫和的多。即使價格猛漲超過去年的10月份的房價(市區24300/㎡),招來“中央級限購”的調控,仍然還有一個時間周期,你還有機會進入或者脫手的機會。

二是大拆大建機會。下半年是政府集中拆遷和貨幣化安置的的年度考核期,同時上半年一些貨幣化安置的3、6、9個月拿錢的時間窗口期的到來,會加速需求的釋放,樓市下半年“買”聲四起,仍然會推動一波樓市。

三是板塊客戶重構機會。隨著綠軸和濱江CBD板塊樓盤價格的不斷走高和定位高端化,產生客戶外溢和板塊輪動,將利好周邊七都、永嘉三江、濕地、瑤溪等板塊,由于土地價格逐漸走高,近兩年均以大戶型高總價為主,造成大小戶型供應結構失衡,所以小戶型在下半年迎來機會。同時隨著明年輕軌S1線的開通,溫州樓市板塊隨著交通的升級將出現重,原來認為邊遠地方將迎來開發和購買的機會,從發展角度看,下半年可能是捕捉這一機會的投資時機。

    樓市總是在特定政策環境和市場結構下,呈現出短期或周期性的機會,這機會一旦形成趨勢被大家所認識,也就會稍縱即逝了,所以關注朗兆研究中心在溫州房產圈發布的研究成果,同時,我們也會向大家提示下半年仍然存在三大陷阱;
    一是資金全面收緊。上周末國家設立金融穩定發展委員會,明確指出要推動經濟去杠桿,堅定執行穩健的貨幣政策。把控制貨幣投放具體措施,提高到中央最高層面。周一股市立馬大跌,樓市接下來一定會做出連鎖反應,資金是樓市的血液,當拿地配資打掉,當銀行卡緊開發貸款和購房按揭貸款,樓市就像貧血和缺氧的巨人轟然倒癱。國家已非常明確金融和地產融資不借或少借,下半年樓市資金會變得相當吝嗇,這個或許會促使樓市變盤,是下半年樓市最大的陷阱。

二是地方政府調控措施。為了抑制房價,政府各部門齊出動,土地部門出臺土拍新規,采取 “限低” “溢價率超70%轉拍安置房“提高保證金”,打壓土地價格;住建部門出臺開盤實名制和房價控制干預;規劃部門將要收回2014年5月的58號規劃文件,使容積率偷面積成為歷史,等等。下半年正是政策嚴格落地執行期,實際上溫州新政與熱點城市嚴厲的調控措施相比,只差“限購、限貸”一步之遙了。地方新政一定程度上延緩房價的上漲,從最近茶山地塊調高起拍價到6000/㎡,70%溢價率封頂轉投安置房來看,市場預期并沒有達到10600元封頂樓面價,這一調反而給市場釋放了仍有空間彈性的引導,由于地方政府是運動員和教練員雙重身份,態度溫和手段柔性,或招至中央級的“限購、限貸”剛性政策的落地,因為溫州房價離2016年10月房價指標已相當接近了,這已成為高懸溫州樓市頭頂上的一把達摩克利斯之劍。

三是熱點透支,供應量放大。由于下半年供應大部分以大戶型改善型為主,集中競爭,熱點透支,也造成小戶型供應不上,給了小戶型漲價的理由。同時外來大鱷級房開紛紛搶駐溫州,為了平抑需求,政府可能會打開土地供應的閘門,打破年初制定的1800多畝目標。加大供地是緩解房價上漲壓力的根本途徑,如果土地供應能跟上人流及需求增長,那么后續房價漲幅也會受到抑制。但溫州宏觀經濟面尚沒有完全恢復,處在人口流失狀態,況且樓市預期相對理性,那么增加供應就會給今后市場埋下陷阱。

樓市的機會和陷阱同在,各種因素互相交織,形成左手搏右手的態勢。而我國樓市政策市特征,地根和銀根全在政府掌控之中,因而市場走勢完全取決于宏觀政策,這也正是我國樓市總是在這博弈中螺旋式上升。但是區域或者板塊機會往往被有準備的人抓住,而賺個盆滿缽滿,而一旦掉入周期性的陷阱,即使樓市周期性機會會周而復始的出現,但無論是開發商或者購房者就會失去溫州這波大拆大建的千載機會。

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