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广西快乐10分: 樓市有多火爆?個人房貸月度增量屢創新高

广西快乐10分 www.kexzh.com 2016-08-15 14:57

今年以來,因房地產市場火爆,個人住房貸款月度增量創下了記錄新高。

央行在二季度貨幣政策執行報告中指出,上半年個人住房貸款增加2.3萬億元,同比多增1.2萬億元,6月末增速達32.2%,月度增量也屢創新高,這主要是因為上半年商品房銷售增速較高,帶動個人住房貸款較快增長。

央行稱,上半年,全國商品房銷售額累計同比增長42.1%,增速較上年同期大幅提高了32.1個百分點。分機構看,中資中小型銀行貸款同比多增較多。

央行在報告中稱:

房地產貸款快速增長。截至6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額23.9萬億元,同比增長24.0%,增速較3月末高1.851個百分點,快于各項貸款余額同比增速9.7個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額的23.6%,比3月末高0.7個百分點。

其中,個人住房貸款余額為15.4萬億元,同比增長32.2%,增速較3月末高5.7個百分點;住房開發貸款余額為4.2萬億元,同比增長11.7%,增速比3月末低1.5個百分點;地產開發貸款余額為1.7萬億元,同比增長7.5%,增速比3月末低15.3個百分點。上半年,新增房地產貸款2.9萬億元,同比多增1.0萬億元,占各項貸款新增額的38.9%,較第一季度擴大6.3個百分點。

房貸激增 警惕市場泡沫

雖然中國經濟增速緩慢下行,房貸增速卻持續上行,中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態勢,2012年以前尚不到15%,2015年底達到20.7%,2016年底將超過25%,達到日本地產泡沫頂峰時的水平。按此速度,則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平。

海通證券姜超表示,中國房貸高增不可持續,急速增長的房貸正在超越居民的償付能力,邊際杠桿已近極限,地產泡沫值得警惕。

中國居民負債率疾速上行,或被低估。從居民負債率來看,對應住房貸款的中長期消費貸款是居民債務中占比最高的部分,房貸的大幅上升,直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看,中國居民負債率仍低于英美日等國,但國際經驗表明,當人口紅利消退、人口撫養比見底后,將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養比已在2011年見底,這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂,目前我們已離頂部不遠。

居民房貸收入比超日趕美,值得警惕。居民房貸收入比可以更準確的刻畫居民償付房貸的能力。美國、日本房貸收入比的起伏與地產泡沫的生滅同步進行。目前中國居民房貸收入比0.46,已超過日本房產泡沫時期的水平,若按現有速度擴張,則將在5年內達到美國次貸?;暗睦犯叩?。

新增房貸銷售比歷史新高,岌岌可危!從新增房貸/新增地產銷售看,美國07年時的峰值為52.6%。而中國2015年新增房貸銷售比升至35%,2016年上半年更是創歷史新高至42%,已接近美國金融?;詡浞逯鄧?。上半年新增房貸/GDP高達6.4%,不僅遠超日本歷史高點(3.0%),也接近美國歷史峰值(8.0%)。這都意味著居民購房邊際杠桿率或已接近極限!

居民杠桿率過高了?

那么,在房貸激增的背景下,中國居民杠桿率是否過高?中信證券分析師陳聰認為,房地產的居民杠桿率要細分為社會存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位,實際上快速走高的只是后者。

陳聰指出,社會存量杠桿率研究的是按揭貸款負擔和房屋市值之間的關系。這個指標越高,說明居民部門負擔越重,存量房供給放量的可能性越大。數值越低,則說明居民部門負擔越輕,存量房供給放量的可能性越小。

他估計,截至2016年7月,中國居民的未償還杠桿負擔(公積金+商業貸款)超過18 萬億元,即便按照最保守的估計,房地產存量杠桿率僅有不到13%。

由于居民的存量杠桿率確實不高,因此在房價出現問題時,尤其是資產流動性狀況較好,二手房市場較大的一二線城市,是不會出現“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現,一般只擁有3 年左右儲備,經營區域處于一二線城市的開發企業也完全可以全身而退。

另一杠桿率則是交易杠桿率,指的是某一個時間段的“新發放貸款規模/該時間段的房屋銷售規?!?。中信報告稱,如果一個市場的買賣已經過分依賴于杠桿,則說明這個市場需求很難在短期膨脹,即便這個市場長期看還有潛力,且業主不會大規模拋售,至少在短期房價已經很難上漲。

據中信證券測算,2016 年上半年,全國住房交易杠桿率為74%,估計2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%-70%。

中信證券認為,住房的交易杠桿率已經不低了,未來對住房交易進一步加杠桿的空間并不是很大?!拔頤竅嘈盼扌璧P姆考鄞蠓險?,在未來杠桿提升可以保持市場健康向上?!?/p>

總體來看,中信證券認為,整個社會不動產的總價值相對于信貸余額來說相當龐大,居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來自信貸支持的資金快速增加,且占比不低。即便有一天行業景氣開始下行,市場硬著陸的可能性也很低,一二線城市存量資源具備保值增值屬性。

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